Par Laurène Baldassara, auteur de Réussir dans la location saisonnière
Mercredi 1er Août 2012, entre en application le Décret « encadrement des loyers » initié par Mme Cécile Duflot, Ministre de l'égalité des territoires et du logement. Une mesure visant à limiter la hausse des loyers en cas de renouvellement de bail ou de relocation.
Sont concernées 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, où les loyers ont connu une évolution trop rapide et sont considérés comme trop élevés, à savoir :
Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Basse-Terre, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Cayenne, Douai– Lens, Forbach, Fort-de-France, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Le Robert, Lille, Lyon, Mamoudzou, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul, Saint-Pierre, Strasbourg, Toulon, Toulouse.
Vous avez un bien que vous louez dans l’une de ces agglomérations ? Désormais, en cas de renouvellement de bail ou de changement de locataire, vous pourrez augmenter le loyer seulement dans la proportion de l’Indice de référence des loyers. Cet indice qui est adossé à l’inflation correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation. Il était de 2,20 % au 2e trimestre 2012.
Et ce ne sont pas les cas de dérogation prévus qui vont nous rassurer !
1er cas – Si le loyer de votre précèdent locataire était manifestement sous-évalué vous pourrez appliquer sur le loyer une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué.
Exemple : Le loyer de votre précèdent locataire était de 600 €. Le loyer communément observé pour un bien similaire situé dans le même secteur géographique est de 700 €. Vous pourrez appliquer une augmentation de loyer dans la limite de 50 € seulement (700 € - 600 € / 2) et donc fixer celui-ci à 650 € maximum.
Autrement dit, si vous avez loué en dessous des prix du marché jusque-là, vous n'aurez pas la liberté de rehausser le loyer de votre bien à sa valeur locative réelle.
2e cas - Si des travaux sont réalisés, vous pourrez appliquer une augmentation du loyer annuel d’un montant au maximum égal à 15 % du coût des travaux sous certaines conditions :
-> Pour une relocation, le coût des travaux doit représenter un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Exemple : Le montant du loyer mensuel était de 500 €, soit 6000 € pour une année. Vous faites réaliser des travaux d’un montant de 3000 €. Vous pourrez alors augmenter le précèdent loyer dans la limite de 15 % du coût des travaux soit 450 €/an (37,50 € / mois). Le loyer mensuel réévalué ne pourra alors excéder 537,50 €.
-> Pour un renouvellement de bail, le coût des travaux doit représenter un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Exemple : Le montant du loyer mensuel était de 500 €, soit 6000 € pour une année. Vous faites réaliser des travaux d’un montant de 6000 €. Vous pourrez alors augmenter le précèdent loyer dans la limite de 15 % du coût des travaux soit 900 €/an (75 € / mois). Le loyer mensuel réévalué ne pourra alors excéder 575 €.
Comprenez que si vous avez eu la bienveillance d’investir dans des travaux conséquents pour améliorer la qualité de votre logement, vous aurez le droit de récupérer les sommes investies, mais sur combien d’années ?
Sous couvert d'une volonté de stopper la spéculation des loyers et lutter contre la crise du logement dans des zones où le marché est tendu, ces nouvelles dispositions semblent amoindrir les droits des propriétaires bailleurs.
Dans un système qui tend à favoriser les droits des locataires au détriment de ceux des propriétaires et avec une crise qui a amplifié le phénomène des impayés de loyers, louer est devenu une véritable prise de risque. Une prise de risque récompensée jusque-là par la possibilité d’obtenir un loyer librement fixé. Après tout, n’est-ce pas logique de disposer librement d’un bien pour lequel on paye échéances de prêt, taxes et impôts ? Il semble que cela ne sonne pas comme une évidence pour tout le monde.
Ce nouveau coup porté au droit de la propriété suscite des inquiétudes. Face aux nombreuses contraintes légales, un nombre croissant de propriétaires commencent déjà à se demander si le jeu en vaut bien la chandelle ! Sans compter que cette mesure n'est que la première étape d'un processus puisqu'une loi-cadre devrait voir le jour début 2013 pour reformer de façon plus complète les rapports locatifs.
Si certains envisagent de laisser leurs logements vacants, d’autres ont d’ores et déjà décidé de vendre.
Alors, l’investissement locatif a-t-il encore un avenir ? Un investissement sûr, rentable et sans contraintes, est-ce encore possible ?
La réponse est OUI, en choisissant de louer votre logement en location saisonnière. Un mode de location en plein essor et qui est aujourd’hui le seul mode de location qui vous permettra d’obtenir une excellente rentabilité tout en restant libre d’établir vos propres conditions de location et notamment le montant du loyer !
N’attendez plus, foncez !
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